När du köper hus tillkommer två kostnader som många glömmer räkna med: lagfart och pantbrev. Tillsammans kan de kosta tiotusentals kronor – ibland mer. Ändå är de nästan aldrig med i de budgetkalkyler mäklare delar ut.
Den här artikeln förklarar vad lagfart och pantbrev faktiskt är, vad det kostar och hur du räknar ut din exakta kostnad – innan du skriver under.
Vad är lagfart?
Lagfart är den officiella registreringen av dig som ny ägare till fastigheten. Du ansöker hos Lantmäteriet och måste göra det inom tre månader från tillträdesdagen – det vill säga den dag du tar över huset.
Utan lagfart är du inte registrerad som ägare i fastighetsregistret. Det betyder bland annat att du inte kan belåna fastigheten och att det kan uppstå problem vid framtida försäljning. Detta får man oftast hjälp med av bank eller mäklare.
Vad kostar lagfart?
Kostnaden för lagfart består av två delar:
Stämpelskatt: 1,5 procent av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet, om det är högre än vad du betalade).
Expeditionsavgift: 825 kronor, fast avgift.
Exempel: Du köper ett hus för 3 500 000 kronor.
- Stämpelskatt: 3 500 000 × 1,5 % = 52 500 kr
- Expeditionsavgift: 825 kr
- Total lagfartskostnad: 53 325 kr
Det är pengar som måste finnas tillgängliga utöver handpenningen och kontantinsatsen.
Vad är pantbrev?
Pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för ditt bolån. Banken kräver pantbrev i fastigheten för att bevilja lån – utan dem kan du inte låna mot fastigheten som säkerhet.
Det viktiga att förstå är att pantbrev ofta redan finns på fastigheten från när tidigare ägare tog lån. Befintliga pantbrev kan återanvändas utan kostnad. Du betalar bara för nya pantbrev som behöver utfärdas.
Vad kostar nya pantbrev?
Stämpelskatt: 2 procent av pantbrevsbeloppet.
Expeditionsavgift: 375 kronor per pantbrev.
Exempel: Fastigheten har befintliga pantbrev på 2 000 000 kronor. Du behöver låna 2 800 000 kronor. Du behöver alltså ett nytt pantbrev på 800 000 kronor.
- Stämpelskatt: 800 000 × 2 % = 16 000 kr
- Expeditionsavgift: 375 kr
- Total pantbrevskostnad: 16 375 kr
Fråga alltid mäklaren vilka befintliga pantbrev som finns på fastigheten. Det avgör hur stor din pantbrevskostnad blir. Din bank hjälper till med pantbrev.
Räkna ut din totalkostnad
Här är ett fullständigt exempel på en typisk villaaffär med köpeskilling 3 500 000 kr:
- Lagfart (1,5 % + 825 kr): 53 325 kr
- Nytt pantbrev 800 000 kr (2 % + 375 kr): 16 375 kr
- Totalt: 69 700 kr
Det här är pengar du oftast behöver ha tillgängliga vid sidan av de 10 procenten i kontantinsats. Många som köper hus för första gången missar dem helt i sin budget.
Befintliga pantbrev – spara pengar
Om huset redan har pantbrev som täcker hela ditt lånebehov slipper du pantbrevskostnaden helt. Det är vanligt i hus som ägts länge och belånats tidigare.
Be mäklaren ta fram en fastighetsutdrag från Lantmäteriet – där framgår exakt vilka pantbrev som finns och på vilka belopp. Gör det innan du lägger bud, inte efter.
Lagfart vid gåva eller arv
Om du fått fastigheten i gåva eller via arv ser reglerna lite annorlunda ut:
- Gåva: Stämpelskatt beräknas på taxeringsvärdet, inte gåvovärdet.
- Arv (bodelning/arvskifte): Ingen stämpelskatt, men expeditionsavgiften på 825 kronor tillkommer.
- Bodelning vid skilsmässa: Ingen stämpelskatt om fastigheten förs över som del av bodelningen.
Vanliga frågor
Kan jag dra av lagfart och pantbrev på skatten? Nej, dessa kostnader är inte avdragsgilla vid köpet. Däremot räknas de in i fastighetens anskaffningsvärde och kan påverka din reavinstskatt när du säljer.
Vem ansöker om lagfart? Tekniskt sett du som köpare, men i praktiken sköter banken ofta ansökan åt dig i samband med att lånet beviljas.
Hur lång tid tar lagfarten? Normalt 1–4 veckor från att ansökan är komplett.
Byggello-råd: ta med det i budgeten tidigt
Lagfart och pantbrev är inte förhandlingsbara kostnader – de är fasta och beräkningsbara. Räkna ut dem redan när du bedömer om du har råd med ett objekt, inte när du redan lagt bud.
Vill du veta vad ett specifikt köp faktiskt kan kosta – inklusive dolda risker och underhållsbehov du kanske missat? Testa vår kostnadsfria analysator.