Du har hittat ett hus du gillar. I annonsen står det ingenting om energideklaration. Måste säljaren ha en? Och vad säger den egentligen om huset?

Energideklarationen är ett av de dokument som köpare oftast förbiser – men som kan ge värdefull information om vad huset faktiskt kostar att bo i.

Vad är en energideklaration?

En energideklaration är ett dokument som beskriver hur mycket energi ett hus använder per kvadratmeter och år. Den utförs av en certifierad energiexpert och registreras hos Boverket.

Deklarationen innehåller:

  • Energiprestanda – hur mycket energi huset förbrukar (kWh/kvm/år)
  • Energiklass – en skala från A (bäst) till G (sämst)
  • Primärenergital – ett viktat mått som tar hänsyn till energikällan, inte bara förbrukningen
  • Åtgärdsförslag – rekommendationer för att förbättra energiprestandan

Energiklassen ger en snabb bild. Ett hus i klass A–C är välisolerat och energieffektivt. Klass E–G innebär höga uppvärmningskostnader och ofta ett eftersatt underhåll på klimatskalet – fönster, isolering, tak.

Måste säljaren ha en energideklaration?

Ja – med undantag.

Enligt lag ska säljaren ha en giltig energideklaration när en bostad säljs. Deklarationen ska vara tillgänglig för köparen senast vid visningen. Om säljaren inte har en är de skyldiga att bekosta en inför försäljningen.

Men det finns undantag:

  • Fritidshus som används mindre än fyra månader per år – de är undantagna från kravet
  • Byggnader under 50 kvadratmeter – undantagna
  • Vissa byggnader med speciellt skyddsstatus – t.ex. byggnadsminnen

Det innebär att om du köper ett fritidshus kan det helt sakna energideklaration – och det är helt lagligt.

Hur gammal får en energideklaration vara?

En energideklaration är giltig i tio år. Det är inte ovanligt att den deklaration du ser på ett hus är gjord för sju eller åtta år sedan – och att huset genomgått renoveringar sedan dess som inte speglas i dokumentet.

Fråga alltid säljaren: har det gjorts några åtgärder sedan energideklarationen? Nya fönster, tilläggsisolering, nytt värmesystem? Om ja – begär att säljaren visar dokumentation, och räkna med att den faktiska energiprestandan kan vara bättre än vad deklarationen visar.

Vad säger energiklassen egentligen?

Energiklassen är ett nyckeltal – men det berättar inte hela sanningen.

Primärenergitalet är det viktigaste måttet. Det räknas ut genom att multiplicera energiförbrukningen med en viktningsfaktor beroende på energibärare. El har en hög viktningsfaktor (2,0–3,0 beroende på period), vilket innebär att ett hus som värms med direktverkande el kan hamna i klass F eller G även om den faktiska förbrukningen inte är extrem.

Fjärrvärme och bergvärme viktas lägre – och premieras därmed i energiklassningssystemet.

Det praktiska rådet: titta på den faktiska energiförbrukningen i kWh/kvm/år, inte bara klassen. Den berättar vad huset faktiskt kostar att värma upp.

Vad kostar ett hus med låg energiklass att bo i?

Det varierar kraftigt beroende på faktorer såsom uppvärmningssystem, elområde och energipriser – men här är en grov bild för ett villa på 150 kvm:

  • Energiklass A–B – under 50 kWh/kvm/år – ungefär 10 000–15 000 kr/år att värma upp (150 kvm)
  • Energiklass C–D – 50–100 kWh/kvm/år – ungefär 15 000–30 000 kr/år
  • Energiklass E–F – 100–150 kWh/kvm/år – ungefär 30 000–45 000 kr/år
  • Energiklass G – över 150 kWh/kvm/år – 45 000 kr/år eller mer

Skillnaden mellan ett A-hus och ett G-hus kan alltså vara 30 000–40 000 kronor per år i uppvärmningskostnad. Det är pengar som ska in i kalkylen när du räknar på vad huset egentligen kostar.

Energideklarationen och dolda fel

Energideklarationen kan inte användas som grund för ett krav om dolda fel – den är ett informationsdokument, inte en garanti. Men den kan ge dig viktiga ledtrådar.

Om energideklarationen flaggar för dålig lufttäthet, hög fuktbelastning eller ett eftersatt klimatskal bör du ta det på allvar i besiktningen. Det är ofta ett tecken på att huset behöver åtgärder som kostar mer än vad köpeskillingen kanske speglar.

Läs energideklarationen innan du lägger bud – inte efteråt.

Åtgärdsförslagen – ett verktyg för förhandling

I slutet av energideklarationen finns alltid en lista med åtgärdsförslag. Det kan handla om tilläggsisolering av vind, byte av fönster, installation av FTX-ventilation eller värmepump.

Det här är inte bara en lista på saker som behöver göras – det är ett förhandlingsunderlag. Om åtgärdsförslagen är kostsamma kan du använda dem som argument för ett lägre bud. Be en hantverkare uppskatta kostnaderna för de rekommenderade åtgärderna innan du sätter din budgräns.

Kort sagt

Energideklarationen berättar hur mycket huset kostar att bo i energimässigt – och ger ledtrådar om eftersatt underhåll. Säljaren är skyldig att ha en vid försäljning, med undantag för fritidshus som används under fyra månader per år och byggnader under 50 kvm.

Titta på den faktiska energiförbrukningen i kWh/kvm/år, inte bara energiklassen. Använd åtgärdsförslagen som förhandlingsunderlag. Och läs deklarationen innan du lägger bud.

Vill du veta mer om vad som ingår i en husbesiktning och hur du tolkar protokollet? Läs vår artikel om husbesiktning – vad ingår och vad kostar det.