Du har hittat ett hus du gillar. Budet är lagt, kontraktet är på väg. Nu kommer en av de viktigaste investeringarna du kan göra inför köpet – husbesiktningen.
Men vad är det egentligen besiktningsmannen tittar på? Vad ingår, vad ingår inte, och vad kostar det? Det här är vad du behöver veta.
Vad är en husbesiktning?
En husbesiktning är en systematisk genomgång av husets synliga och tillgängliga delar. Målet är att ge dig som köpare en bild av husets aktuella skick – vad som fungerar, vad som är slitet och vad som kan bli kostsamt framöver.
Husbesiktning och överlåtelsebesiktning är i praktiken samma sak – det är två namn på samma okulära undersökning. "Husbesiktning" är det vardagliga ordet, "överlåtelsebesiktning" det formella. Den här artikeln går igenom vad besiktningen omfattar och vad den kostar. Vill du i stället förstå vem som beställer den och vem besiktningsmannen egentligen jobbar för, läser du vidare i vår artikel om överlåtelsebesiktning.
Besiktningen utförs av en besiktningsman, vanligtvis certifierad enligt SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller RISE. Certifieringen innebär att besiktningsmannen har dokumenterad kompetens och följer en branschstandard.
En viktig sak att ha klart för sig: det är en okulär besiktning – en visuell genomgång av det som syns och är åtkomligt. Det är inte en rivningsbesiktning, och besiktningsmannen river inte upp golv eller väggar för att titta innanför.
Vad ingår i en husbesiktning?
En standardbesiktning går igenom husets alla huvuddelar. Det här är vad som normalt ingår:
Tak och yttertak – takbeläggningens skick, nockar, plåtarbeten, hängrännor och stuprör. Besiktningsmannen bedömer återstående livslängd och eventuella läckagerisker.
Fasad och grund – fasadbeklädnadens skick, fogar, socklar och synliga grundkonstruktioner. Sprickor i puts eller tegel noteras och bedöms.
Källare och kryputrymme – fuktintrång, dräneringssystem, isolering och konstruktionens skick. Kryputrymmet är ett av de viktigaste utrymmena – se till att besiktningsmannen faktiskt kryper in och tittar, inte bara kikar in med en ficklampa.
Vind – konstruktionens skick, isolering, ventilation och eventuella fuktskador. En väl ventilerad vind är avgörande för att undvika mögel.
Badrum och våtrum – tätskiktens skick och ålder, golvbrunnar, kakel och fogars kondition. Badrum är en av de vanligaste källorna till dolda fel – och en av de dyraste att åtgärda.
El och VVS, översiktligt – besiktningsmannen noterar synliga installationer och kan flagga för uppenbart felaktiga eller föråldrade lösningar. Däremot görs ingen djupgående genomgång – det kräver en behörig fackman.
Värmesystem – pannans eller värmepumpens ålder och skick, synliga rör och radiatorer. Besiktningsmannen bedömer om systemet är i drift och om det finns uppenbara brister.
Fönster och dörrar – täthet, kondensation, hängning och ytans skick.
Vad ingår inte?
Det är minst lika viktigt att veta vad besiktningen inte täcker:
Dolda konstruktionsdelar – det som sitter bakom väggar, under golv eller ovanför tak utan inspektionsluckor.
El-installationer i detalj – kräver en elbesiktning av behörig elektriker.
VVS i detalj – rör inbyggda i väggar eller under mark kräver separat rörinspektion.
Radon – mäts inte vid standardbesiktning, kräver en separat radonmätning (tar omkring 60 dagar under eldningssäsong).
Energideklaration – ett separat dokument som säljaren ansvarar för.
Mark och tomtgränser – ingår inte i husbesiktningen.
Har du farhågor kring något av ovanstående? Be om en utvidgad besiktning eller beställ en separat fackmannabesiktning för just det området.
Vad kostar en husbesiktning?
Priset varierar beroende på husets storlek, ålder och komplexitet:
- Litet hus eller villa, upp till 150 kvm: 6 000–9 000 kr
- Normalstor villa, 150–250 kvm: 9 000–12 000 kr
- Stor villa eller hus med källare: 10 000–15 000 kr
- Utvidgad besiktning (med fuktsök, termografi m.m.): +3 000–8 000 kr
Priserna är ungefärliga. Räkna med att det kostar mer om huset har källare, kryputrymme och vind – de tar tid att gå igenom ordentligt.
Och kom ihåg att besiktningen bara är en av flera kostnader vid ett husköp. Glöm inte kontantinsatsen och de löpande driftkostnaderna när du räknar på vad du har råd med.
Vem betalar – och vem väljer besiktningsmannen?
Den som beställer husbesiktningen är den som betalar fakturan, och vem som beställer styrs av syftet. Vanligast är att du som köpare beställer och betalar – det är du som har mest att tjäna på ett korrekt utlåtande och du som bär ansvaret om du hoppar över det. Ibland har säljaren beställt en besiktning i förväg, men den är gjord på säljarens uppdrag och ersätter inte en egen.
Det här är en viktigare poäng än den ser ut, för vem besiktningsmannen jobbar för påverkar vad som hamnar i protokollet. Vi går igenom det på djupet i artikeln om överlåtelsebesiktning – läs den innan du bestämmer dig för vem du anlitar.
Ett råd som gäller oavsett: välj en besiktningsman du själv hittat och kontaktat, inte en som mäklaren rekommenderar. Fråga om certifiering (SBR eller RISE), hur länge de hållit på, och om de har erfarenhet av just din hustyp.
Läs protokollet noga – och förstå riskkoderna
Besiktningsutlåtandet innehåller riskkoder som anger allvarlighetsgrad. Olika besiktningsföretag använder lite olika system, men de förklaras alltid i protokollet. Det viktiga är inte koden i sig utan vad anmärkningen betyder i kronor.
Många köpare fastnar på kosmetiska anmärkningar och missar att en allvarlig anmärkning på dräneringen kan innebära ett sexsiffrigt åtgärdsprojekt. Läs protokollet systematiskt och be besiktningsmannen förklara vad varje anmärkning faktiskt innebär – både i åtgärd och i kostnad. Ser du "rekommenderas att undersöka vidare" är det en röd flagga, inte en formalitet: ta reda på vad det handlar om innan du skriver kontrakt.
Kort sagt
En husbesiktning kostar mellan 6 000 och 15 000 kronor beroende på husets storlek. Det är en av de bästa investeringarna du kan göra inför ett husköp – men bara om du anlitar rätt besiktningsman och faktiskt förstår vad protokollet säger.
Var extra noga vid köp av äldre hus, läs mer → hus byggda före 1930.
Vill du ha hjälp att veta vad du ska titta extra noga på i just det huset du är intresserad av? Analysera objektet gratis på Byggello – du får en lista på risker baserade på byggnadsår och annonstext, innan du bokar besiktning.
→ Analysera ett hus på Byggello
Läs också:
Överlåtelsebesiktning – vad är det, vad kostar det och vem betalar?
Kontantinsats – vad gäller och om du saknar 10 %?