På nästan varje bostadsannons idag hittar du orden "överlåtelsebesiktning utförd" eller "besiktningsprotokoll bifogas". Det låter tryggt. Men vet du faktiskt vad det betyder – och vem besiktningsmannen egentligen jobbar för?
Svaret kan spara dig hundratusentals kronor.
Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en besiktning som säljaren beställer och betalar för inför en försäljning. En certifierad besiktningsman går igenom huset och dokumenterar synliga fel och brister i ett protokoll som sedan bifogas annonsen.
Tanken är god: köparen ska ha ett bättre beslutsunderlag. Men det finns ett grundproblem som sällan förklaras.
Besiktningsmannen är anlitad av säljaren – inte av dig.
Det betyder att eventuella tvister om vad som borde ha noterats hamnar mellan dig och en person som säljaren valt och betalat. Det är inte samma sak som att ha din egen oberoende expert på plats.
Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en okulär besiktning – det innebär att besiktningsmannen tittar, men inte river upp eller borrar. Följande kontrolleras normalt:
- Tak och fasad (utifrån, utan att klättra upp om det inte är säkert)
- Källare och krypgrund (om tillgänglig)
- Synliga fuktskador och sprickor
- El och VVS (visuellt, inte funktionstest)
- Fönster, dörrar och inredning
- Energideklaration och eventuell radonmätning
Vad som inte ingår är lika viktigt att känna till:
- Dolda utrymmen bakom väggar
- Provtryckning av vatten och avlopp
- Funktionstest av installationer
- Jordfelsbrytare och elinstallationer i detalj
- Provhåltagning för fukt i konstruktioner
Vad kostar en överlåtelsebesiktning?
Priset varierar beroende på hustyp och företag, men räkna med:
- Normalt hus (100–150 kvm): 6 000–9 000 kr
- Större villa (150–250 kvm): 9 000–12 000 kr
- Äldre hus eller komplicerad konstruktion: 10 000–15 000 kr
Vanliga aktörer är Anticimex, SBR-certifierade besiktningsmän och fristående konsulter. Priset är i regel inte förhandlingsbart.
Vem betalar?
Säljaren betalar. Det är standardmodellen i Sverige och ingår ofta som en del i mäklarens tjänst – antingen som ett paket eller som en kostnad säljaren tar separat.
Som köpare betalar du ingenting för överlåtelsebesiktningen. Däremot betalar du om du väljer att komplettera med en egen besiktning – vilket Byggello rekommenderar i de flesta fall.
Varför bör du som köpare inte nöja dig?
Det finns tre anledningar att vara kritisk som köpare:
1. Din undersökningsplikt kvarstår Det juridiska ansvaret att undersöka huset faller på dig som köpare. En överlåtelsebesiktning minskar inte den skyldigheten – den dokumenterar bara vad som var synligt vid ett tillfälle. Fel som borde ha väckt misstanke men som du inte undersökte vidare kan fortfarande bli ditt problem.
2. Protokollet skyddar säljaren mer än dig Allt som är noterat i protokollet är "känt fel" – det kan säljaren inte bli ansvarig för i efterhand. Ju mer som är noterat, desto mer risk har överförts till dig som köpare. Läs varje punkt noggrant, framförallt när fördjupad undersökning rekommenderas.
3. Besiktningsmannen kan missa saker Okulär besiktning är begränsad. Fukt bakom kakelväggar, sprickor i dolda bjälklag och undermåliga installationer kan se helt normala ut vid en okulär genomgång.
Överlåtelsebesiktning vs husbesiktning – vad är skillnaden?
Överlåtelsebesiktning (säljarens)
- Beställs och betalas av säljaren
- Besiktningsmannen är inte oberoende – säljaren är kunden
- Protokollet skyddar säljaren juridiskt
- Kan inte förhandlas in som köpvillkor
Husbesiktning (din egen)
- Du beställer och betalar
- Besiktningsmannen jobbar för dig
- Protokollet är ditt juridiska underlag
- Kan läggas in som villkor i budgivningen
En husbesiktning du beställer själv ger dig en oberoende besiktningsman som jobbar för dig, rapporterar till dig och vars slutsatser du kan använda om en tvist uppstår.
Byggello-råd: läs protokollet som en juridisk handling
När du får tillgång till ett överlåtelsebesiktningsprotokoll – läs det som det är: ett juridiskt dokument som definierar vad säljaren vet att du vet.
Tre saker att leta efter:
- "Rekommenderas att undersöka vidare" – det är en röd flagga. Ta reda på vad det handlar om.
- Noteringar om fukt eller konstruktionsavvikelser – fråga om historik, inte bara nuläge.
- Vad som saknas – om ett hus från 60-talet inte har någon notering om krypgrund, men du vet att den finns, eller att det rekommenderas utökad besiktning - är det ett tecken på att krypgrunden antingen inte inspekterats ordentligt.
Vill du ha hjälp att tolka riskerna i ett specifikt hus? Testa vår kostnadsfria analysator.
→ Analysera ett hus på Byggello
Läs också: