Kontantinsatsen är en av de första sakerna en blivande husköpare stöter på. Regeln är enkel: du måste betala minst 10 procent av köpeskillingen med egna pengar. Banken lånar ut resten. Tidigare var kontantinsatsen 15%, men från 1 april 2026 är den enbart 10%.

Men bakom den enkla regeln finns detaljer som påverkar hela din plan – och som banken inte alltid förklarar tydligt.

Vad är kontantinsatsen?

Kontantinsatsen är den del av köpeskillingen du betalar med egna medel. Den är reglerad av bolånetaket, som Finansinspektionen infört för att begränsa hushållens skuldsättning.

Bolånetaket: Banker får inte låna ut mer än 90 procent av bostadens värde. Det innebär att du som köpare alltid måste stå för minst 10 procent av köpeskillingen.

Exempel:

  • Köpeskilling: 3 500 000 kr
  • Maxlån (90 %): 3 150 000 kr
  • Kontantinsats (minst 10 %): 350 000 kr

Handpenningen – de 10 procent du betalar vid kontraktsskrivning – är inte samma sak som kontantinsatsen, men räknas normalt in i den. Eftersom detta går till handpenning.

Var får pengarna komma ifrån?

Det är här många köpare blir förvånade. Kontantinsatsen ska bestå av egna tillgångar – banken kontrollerar alltid ursprunget.

Godkänt:

  • Egna sparade pengar
  • Gåva från föräldrar eller annan närstående (dokumenteras med gåvobrev)
  • Försäljning av en befintlig bostad
  • Arv eller förtida arv
  • ISK, aktier eller fonder som säljs

Inte godkänt:

  • Lån – du får inte låna kontantinsatsen från en annan bank, ett privatlån eller en privatperson
  • Kreditkort eller kontokrediter
  • Topplån – detta existerar inte längre i Sverige sedan bolånetaket 2010

Vad händer om du inte har 10 procent?

Det korta svaret: du kan inte köpa huset via en svensk bank under normala omständigheter.

Det finns inga lagliga genvägar runt bolånetaket. Men det finns alternativ att överväga:

Spara ihop kontantinsatsen Det självklara alternativet – och det enda som fungerar utan komplikationer. Med ett månatligt sparande på 5 000–10 000 kronor kan du bygga ihop 350 000 kronor på 3–6 år.

Gåva från föräldrar Mycket vanligt och fullt lagligt. Gåvan dokumenteras med ett gåvobrev och banken informeras. Föräldrarna behöver inte ta ett lån för att ge en gåva – pengarna kan komma från sparande, bolån på sin egen bostad eller liknande.

Köpa med en annan person Att köpa ihop med en partner, vän eller familjemedlem delar på kontantinsatskravet. Det kräver ett samäganderättsavtal och tydliga överenskommelser om vad som händer om en part vill sälja.

Vänta och köpa billigare En bostad till lägre pris kräver lägre kontantinsats. I vissa delar av Sverige kan du köpa en villa för 1 500 000–2 000 000 kronor – kontantinsatsen blir då 150 000–200 000 kronor.

Kontantinsats och handpenning – vad är vad?

De två begreppen blandas ihop ofta:

Handpenning är det belopp du betalar vid kontraktsskrivningen – normalt 10 procent av köpeskillingen. Det är inte en extra kostnad utan en förskottsbetalning som dras av på tillträdesdagen.

Kontantinsats är det totala beloppet egna medel du skjuter till i affären. Handpenningen ingår i kontantinsatsen.

Läs mer om handpenning och vad som händer om affären går i stöpet i vår separata artikel.

Skiljer sig kontantinsatsen för hus, villa, tomt och bostadsrätt?

Grundregeln är densamma oavsett vad du köper: du måste betala minst 10 procent av köpeskillingen med egna pengar, och banken lånar ut resten med bostaden som säkerhet. Men det finns skillnader värda att känna till.

Hus och villa: Här gäller 10 procent rakt av. På ett hus för 3 500 000 kr blir kontantinsatsen 350 000 kr. Tänk på att banken värderar huset – om de värderar det lägre än köpeskillingen räknas de 10 procenten på det lägre värdet, och då behöver du skjuta till mellanskillnaden själv.

Bostadsrätt: Samma 10-procentsregel gäller, men på en bostadsrätt köper du nyttjanderätten, inte själva fastigheten. Tänk på att bostadsrätten också har en månadsavgift till föreningen och en andel i föreningens egna lån – det påverkar inte kontantinsatsen, men det påverkar vad du har råd med totalt.

Tomt: Här blir det ofta tuffare. Banker ser obebyggd mark som en osäkrare säkerhet och kräver i regel en högre kontantinsats än 10 procent – ibland 20–30 procent, ibland mer. Ska du köpa tomt och bygga hus behöver du dessutom en byggkreditiv-lösning, där bank och kontantinsats fungerar annorlunda än vid ett vanligt husköp. Räkna inte med att 10-procentsregeln gäller för ren tomtmark.

Kort sagt: för hus, villa och bostadsrätt är det 10 procent som gäller. För tomt ska du räkna med mer – fråga banken specifikt innan du budar.

Vad banken kollar utöver kontantinsatsen

Att ha 10 procent kontantinsats är nödvändigt men inte tillräckligt. Banken gör en samlad kreditbedömning:

  • Inkomst: Du kan normalt låna upp till 4,5–5 gånger din bruttoinkomst
  • Amorteringskrav: baseras på belåningsgraden — 2 % per år över 70 %, 1 % vid 50–70 %. Sedan 1 april 2026 är det skärpta amorteringskravet (extra 1 % för skuld över 4,5 gånger årsinkomsten) borttaget.
  • Kvar att leva på: Banken räknar på om hushållsekonomin håller efter bolån, amortering och levnadskostnader
  • Kredithistorik: Betalningsanmärkningar stoppar normalt en bolåneansökan

Byggello-råd: kontantinsatsen är bara startpunkten

Många fokuserar på att spara ihop kontantinsatsen och glömmer att räkna på vad huset kostar efter köpet. Lagfart, pantbrev, eventuella renoveringsbehov och löpande driftkostnader kan lägga till hundratusentals kronor de första åren.

Räkna på helheten – inte bara på om du har råd att köpa, utan om du har råd att äga.

Vill du veta vad ett specifikt hus faktiskt kostar dig totalt? Testa vår kostnadsfria analysator.

→ Analysera ett hus på Byggello

Relaterade artiklar: