Amorteringskravet är en av de mest missförstådda delarna av ett husköp. Banken nämner det i förbigående, men få köpare förstår exakt hur det räknas ut – eller hur mycket det faktiskt påverkar månadsbudgeten.
Den här artikeln förklarar reglerna rakt och tydligt, med konkreta räkneexempel.
Vad är amortering?
Amortering är den del av din bolånebetalning som minskar själva skulden – till skillnad från räntan, som är kostnaden för att låna. Om du bara betalar ränta utan att amortera minskar inte din skuld.
Sedan 2016 är svenska banker skyldiga att ställa krav på amortering. Det kallas amorteringskravet och styrs av Finansinspektionens regler.
När vi har inflation - äter inflationen upp ditt lån. Vilket gör att det över tid oftast är lönsamt att äga sitt boende, det är givetvis beroende av vad man betalat och om marknaden går upp eller ned.
Två nivåer av amorteringskrav
Grundkravet – baserat på belåningsgrad
Belåningsgraden är hur stor del av bostadens värde du lånar:
- Belåningsgrad över 70 %: Du måste amortera minst 2 % av lånebeloppet per år
- Belåningsgrad 50–70 %: Du måste amortera minst 1 % av lånebeloppet per år
- Belåningsgrad under 50 %: Inget amorteringskrav
Skärpta kravet – baserat på skuldsättning
Sedan 2018 gäller ett extra krav om din totala skuld överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst (årsinkomst före skatt):
- Skuld över 4,5 × bruttoinkomst: Ytterligare 1 % amortering per år ovanpå grundkravet
Det innebär att du i värsta fall måste amortera 3 % per år – om belåningsgraden är över 70 % och skulden överstiger 4,5 gånger inkomsten.
Räkna ut din amortering – steg för steg
Exempel 1 – Vanligt husköp
- Köpeskilling: 3 500 000 kr
- Kontantinsats (10 %): 350 000 kr
- Lån: 3 150 000 kr
- Belåningsgrad: 3 150 000 / 3 500 000 = 90 % → 2 % amortering
- Hushållets bruttoinkomst: 900 000 kr/år
- Skuldkvot: 3 150 000 / 900 000 = 3,5 → under 4,5, inget extra krav
Amortering:
- 3 150 000 × 2 % = 63 000 kr/år
- 5 250 kr/månad
Exempel 2 – Högt belånad med hög skuldkvot
- Lån: 4 000 000 kr
- Bostadens värde: 4 500 000 kr
- Belåningsgrad: 89 % → 2 % amortering
- Hushållets bruttoinkomst: 800 000 kr/år
- Skuldkvot: 4 000 000 / 800 000 = 5,0 → över 4,5, extra 1 %
Amortering:
- 4 000 000 × 3 % = 120 000 kr/år
- 10 000 kr/månad
Sjunker amorteringskravet när skulden minskar?
Ja – när belåningsgraden sjunker under 70 % minskar kravet från 2 % till 1 %. Sjunker den under 50 % försvinner grundkravet helt. Banken räknar om automatiskt, men du kan också begära en ny värdering av bostaden om marknaden stigit.
Undantag från amorteringskravet
Nyproduktion: Nybyggda bostäder är undantagna från grundkravet i 5 år från inflyttning. Det skärpta kravet (skuld > 4,5 × inkomst) gäller dock även för nyproduktion.
Tillfällig amorteringsfrihet: Du kan ansöka om amorteringsfrihet i upp till 3 månader åt gången vid till exempel arbetslöshet, sjukdom eller föräldraledighet. Banken beslutar från fall till fall.
Vad du behöver veta innan du lägger bud
Amorteringen är en fast månadskostad som tillkommer ovanpå räntan – och den påverkar din budget mer än många räknar med. Innan du bestämmer dig för ett pris:
- Räkna ut belåningsgraden med det bud du planerar att lägga
- Kontrollera om din skuldkvot hamnar över 4,5 × bruttoinkomsten
- Lägg ihop amortering + ränta + driftkostnad och se om summan är hanterbar med marginal
Byggello-råd: räkna på amorteringen innan du lägger bud
Det är lätt att fokusera på räntan och glömma amorteringen. Men amorteringen är ofta lika stor som eller större än räntekostnaden i ett tidigt skede av lånet. Räkna på båda.
Vill du veta vad ett specifikt hus kostar dig totalt – inklusive dolda risker och underhållsbehov? Testa vår kostnadsfria analystjänst.
→ Analysera ett hus på Byggello
Relaterade artiklar: