Bygglov dyker upp i tre situationer för husköpare: när du upptäcker att en tidigare ägare byggt utan lov, när du planerar en till- eller ombyggnad efter köpet, eller när du vill förstå vad huset faktiskt får användas till.

I alla tre fallen lönar det sig att känna till reglerna – och sedan den 1 december 2025 är de nya.

Det här ändrades 1 december 2025

Plan- och bygglagen fick ett helt nytt 9 kapitel. De tre viktigaste förändringarna för dig som äger eller ska köpa ett hus:

  • "Friggebod" och "attefallshus" finns inte längre i lagen. Begreppen är ersatta av komplementbyggnad (fristående byggnad utan självständig bostad – förråd, garage, gäststuga) och komplementbostadshus (fristående byggnad som får inredas som fullvärdig bostad).
  • Ytorna är större och flexiblare. I stället för två separata regelverk finns en gemensam "pott" per tomt som du får fördela fritt på flera byggnader.
  • Anmälningsplikten för själva byggnaden är borttagen. Du behöver varken anmälan eller startbesked för en lovfri komplementbyggnad eller tillbyggnad – du kan börja bygga direkt. Tekniska installationer är ett undantag, se nedan.

Ärenden som kom in till kommunen före 1 december 2025 prövas fortfarande enligt de gamla reglerna.

När krävs INTE bygglov?

Komplementbyggnad och komplementbostadshus

På en tomt med ett en- eller tvåbostadshus får du bygga utan bygglov och utan anmälan om allt nedan är uppfyllt:

Inom detaljplan:

  • Max byggnadsarea per byggnad: 30,0 kvm
  • Max taknockshöjd: 4,0 m
  • Sammanlagd pott på tomten: 45,0 kvm

Utanför detaljplan:

  • Max byggnadsarea per byggnad: 50,0 kvm
  • Max taknockshöjd: 4,5 m
  • Sammanlagd pott på tomten: 65,0 kvm

Övriga villkor:

  • Byggnaden ska vara mindre än den byggnad den kompletterar.
  • Minst 4,5 meter till tomtgräns. Närmare kräver grannens skriftliga medgivande – mot allmän plats eller järnväg lämnas medgivandet av huvudmannen respektive infrastrukturförvaltaren.
  • Redan uppförda friggebodar och attefallshus räknas in i potten. Står det en gammal friggebod på 15 kvm och ett attefallshus på 30 kvm på tomten är potten inom detaljplan i praktiken förbrukad. Detsamma gäller byggnader som uppförts med frivilligt bygglov.

Potten gäller per tomt, inte per byggnad. Du får fördela den fritt: exempelvis ett gäststugehus på 25 kvm, ett förråd på 15 kvm och en bastu på 5 kvm inom detaljplan.

Fristående komplementbyggnad i trä på villatomt
En komplementbyggnad som denna är ofta lovfri – men det beror på storlek, placering och hur mycket av tomtens pott som redan är använd.

Tillbyggnad

Du får bygga till huset med sammanlagt högst 30,0 kvm bruttoarea utan bygglov och utan anmälan. Tillbyggnaden får inte bli högre än husets befintliga taknock och ska hålla 4,5 meter till tomtgräns. Ytan får delas upp på flera tillbyggnader och får uppföras i två plan.

Två saker är värda att notera:

  • Tillbyggnaden har en egen pott. De 30 kvm ligger utanför potten på 45/65 kvm för komplementbyggnader – åtgärderna konkurrerar inte med varandra.
  • Att glasa in en altan eller bygga ett uterum är en tillbyggnad. Ryms det inom de 30 kvm behövs alltså varken lov eller anmälan. Skärmtak har inte längre egna regler utan räknas också som lovfri tillbyggnad och delar pott med övriga tillbyggnader.

Fasadändring

Bygglovskravet för fasadändringar på en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader och komplementbostadshus är borttaget, oavsett om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplan. Det gäller till exempel ommålning i ny kulör, byte av fasadmaterial, fönsterbyte och solceller.

För flerbostadshus och andra byggnader inom detaljplan krävs fortfarande bygglov för fasadändring som sker mot en allmän plats.

Viktigt: lovfritt är inte regelfritt

Alla byggnader ska uppfylla de tekniska kraven i plan- och bygglagen och Boverkets byggregler – bärförmåga, brandskydd, fuktsäkerhet, energihushållning. När kommunen inte prövar ditt bygge ligger hela ansvaret på dig som byggherre.

Begränsningarna som fortfarande gäller:

  • Anmälan krävs för tekniska installationer. Vatten och avlopp, ventilation, eldstad och ingrepp i bärande konstruktion är fortsatt anmälningspliktiga och kräver startbesked – även när byggnaden i sig är lovfri. Bygger du en gäststuga med kök och dusch ska installationerna anmälas.
  • Särskilt värdefulla byggnader och bebyggelseområden samt områden där detaljplanen har utökat lovplikten.
  • Strandskydd enligt miljöbalken gäller oberoende av bygglovsreglerna. Inom strandskyddat område krävs dispens.
  • Närhet till järnväg och till totalförsvarets anläggningar.

När krävs bygglov?

  • Nybyggnad av bostadshus
  • Tillbyggnader över 30 kvm, eller som överskrider husets taknock
  • Komplementbyggnader som är större än 30/50 kvm eller som spränger tomtens pott
  • Ändrad användning av en byggnad – till exempel förråd till bostad eller bostad till lokal
  • Murar, plank och altaner inom detaljplan: högre än 1,8 m inom 3,6 m från en byggnad, eller högre än 1,2 m längre bort
  • Fasadändring på andra byggnader än småhus, inom detaljplan mot allmän plats

Nytt är också att du kan söka frivilligt bygglov för en åtgärd som egentligen inte kräver lov. Det kostar en avgift, men ger ett myndighetsbeslut i handen – värt att väga in om du vill kunna visa upp något vid en framtida försäljning.

Vad kostar ett bygglov?

Kommunen sätter taxan och skillnaderna mellan kommuner är stora. Som storleksordning:

  • Garage eller carport: 5 000–15 000 kr
  • Tillbyggnad över den lovfria gränsen: 10 000–25 000 kr
  • Nytt enbostadshus: 30 000–80 000 kr

Tillkommande kostnader:

Bygglovsritningar: 5 000–20 000 kr beroende på om du anlitar arkitekt eller konstruktör.

Kontrollansvarig (KA): Krävs inte för alla projekt – enklare åtgärder som garage, carport och mindre tillbyggnader klarar sig oftast med byggherrens egenkontroll. Där KA krävs kostar det normalt 10 000–30 000 kr.

Anmälan: För åtgärder som inte kräver bygglov men kräver anmälan – eldstad, vatten och avlopp, ventilation, bärande konstruktion. Ofta 4 000–10 000 kr.

Efter reformen faller avgiften bort helt för en rad åtgärder som tidigare kostade pengar i handläggning, exempelvis komplementbyggnader inom potten och fasadändringar på småhus.

Hur lång tid tar ett bygglov?

Byggnadsnämnden ska besluta inom 10 veckor från att ansökan är komplett. Fristen får förlängas en gång med högst 10 veckor om ärendet är komplicerat, och du ska underrättas innan den ursprungliga fristen löper ut.

Efter beviljat lov måste du dessutom invänta startbesked innan du får börja bygga. Räkna alltså inte med att en tillbyggnad kan startas direkt efter tillträdet om du inte förberett ärendet i förväg.

Vad händer om en tidigare ägare byggt utan lov?

Det är vanligare än de flesta tror. Garage, plank, murar, altaner, carportar och inglasade uterum byggs ibland utan att lov söks.

Konsekvensen för dig som köpare: du tar över problemet. Kommunen kan kräva att du söker bygglov i efterhand eller river på egen bekostnad.

Två tidsgränser styr vad kommunen kan göra:

  • Byggsanktionsavgift: kan inte beslutas om du inte fått tillfälle att yttra dig inom fem år från överträdelsen. Avgiften beräknas efter en formel i plan- och byggförordningen med prisbasbeloppet som grund och kan bli betydande. Den tas ut oavsett om lov senare beviljas i efterhand.
  • Rättelse- eller rivningsföreläggande: kommunen kan i regel inte ingripa om det gått mer än tio år sedan åtgärden vidtogs.

Undantagen är viktiga: olovlig ändring av en bostadslägenhet till annat ändamål preskriberas inte, och inom strandskyddsområde gäller andra regler.

Observera också att preskription inte gör bygget lagligt. Det innebär bara att kommunens möjlighet att ingripa upphör – byggnaden saknar fortfarande lov, vilket kan ställa till problem vid försäljning, försäkringsärenden och framtida bygglovsansökningar.

Ett påstående som ofta återkommer är att bygglov i efterhand kostar dubbel avgift. Det stämmer inte generellt – du betalar den vanliga bygglovsavgiften enligt kommunens taxa, men byggsanktionsavgiften tillkommer utöver den.

En effekt av reformen värd att känna till: en del åtgärder som var olovliga när de utfördes är lovfria enligt dagens regler. Ett attefallshus som byggdes utan anmälan kan i dag vara en helt lovfri komplementbyggnad. Det är inte givet i varje enskilt fall – stäm av med byggnadsnämnden innan du drar slutsatser.

Vad du ska kontrollera: begär ett utdrag ur bygglovsarkivet för fastigheten hos kommunen. Det visar beviljade lov och eventuella noteringar om olovligt byggande. Handlingarna är normalt offentliga och kommunen ska lämna ut dem enligt offentlighetsprincipen. Mäklaren kan hjälpa till, men det är du som köpare som bär risken om du inte kontrollerar.

Byggello-råd: räkna på potten innan du lägger bud

Två saker att göra innan budgivningen:

  1. Begär bygglovsarkivet. Det tar ett samtal och kostar oftast ingenting.
  2. Räkna ihop vad som redan är byggt lovfritt. Står det redan en friggebod och ett attefallshus på tomten är den lovfria potten sannolikt uppäten – och din tänkta gäststuga kräver bygglov i stället för att kunna börja byggas direkt.

Vill du ha en samlad bild av risker och dolda kostnader i ett specifikt hus? Testa vår kostnadsfria analysator.

→ Analysera ett hus på Byggello

Innehållet är allmän information och inte juridisk rådgivning. Regler, avgifter och handläggningstider varierar mellan kommuner och kan ändras.

Relaterade artiklar: