Du ska köpa hus. Mäklaren rekommenderar en besiktningsman. Du betalar 8 000–12 000 kronor och får ett protokoll på 30 sidor som du knappt förstår. Sedan skriver du kontrakt.
Det är så det brukar gå till. Men det finns saker du behöver veta om överlåtelsebesiktningen innan du beställer en – och framför allt om vad den faktiskt skyddar dig mot.
Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en teknisk undersökning av en fastighet inför ett köp. En certifierad besiktningsman går igenom huset systematiskt och dokumenterar synliga fel, brister och risker. Resultatet sammanställs i ett besiktningsprotokoll som köparen och säljaren delar.
Besiktningen är inte ett krav i Sverige – men den är i praktiken nödvändig. Utan en ordentlig besiktning kan du inte uppfylla din undersökningsplikt, och då minskar dina möjligheter att kräva ersättning för fel du hittar efter köpet.
Överlåtelsebesiktning kallas ibland också husbesiktning, köparbesiktning eller förbesiktning. Det är i grunden samma sak.
Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?
En standardöverlåtelsebesiktning täcker det som är visuellt åtkomligt och kontrollerbart utan ingrepp i konstruktionen. Besiktningsmannen ska gå igenom:
Tak och vind – takpannornas skick, tätskikt vid skorsten, takfot och rännor. Besiktningsmannen kontrollerar om det finns synliga sprickor, mögel eller fuktskador på vindsutrymmet.
Fasad och fönster – sprickor i puts, skador på träpanel, fönstrens skick och tätning mot vägg. Ventilationshål och sockelns skick ingår.
Grund och källare – fuktfläckar, saltutfällningar, sprickor i källarvägg och källargolv. Krypgrunder ska inspekteras om de är åtkomliga.
Inre ytor – golv, väggar och tak i alla rum. Besiktningsmannen letar efter fuktskador, sprickor och avvikelser.
Badrum och våtrum – fuktmätning i väggar och golv. Tätskiktets skick bedöms visuellt.
Ventilation – vilket system huset har och om det verkar fungera. Frånluftssystem och FTX-aggregat kontrolleras visuellt.
El – elcentralens utseende och ålder. OBS: besiktningsmannen är sällan behörig elektriker – elinstallationerna kontrolleras ytligt.
Värmesystem – värmepump, panna eller fjärrvärme. Ålder och synliga brister dokumenteras.
Vad ingår INTE i en överlåtelsebesiktning?
Det här är den del som köpare oftast inte förstår – och det är här missförstånden uppstår.
En standardöverlåtelsebesiktning täcker inte:
Dolda konstruktioner – vad som sitter inuti väggar, under golv eller bakom panel går inte att kontrollera utan att göra ingrepp. Besiktningsmannen kan bara bedöma det som syns.
Elinstallationerna i detalj – behörig elbesiktning kräver en certifierad elektriker och kostar extra.
Radonmätning – radon är osynligt och kräver en separat mätning som tar 60 dagar under eldningssäsong.
Dräneringen – dräneringsrör i marken syns inte vid en standardbesiktning. Om dräneringen är uttjänt märks det inte förrän vatten tränger in.
Rör och avlopp – avloppsrörens skick inuti väggarna kan inte bedömas utan kamera-inspektion.
Markförhållanden – grundens bärighet och markens egenskaper ingår inte.
Det är viktigt att förstå att besiktningsmannen hittar det som syns vid besiktningstillfället – inte det som gömmer sig. Dolda fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning är säljarens ansvar. Men fel som borde ha synts – och som besiktningsmannen missar eller inte påpekar tillräckligt tydligt – faller på köparen.
Vad kostar en överlåtelsebesiktning?
Kostnaden varierar beroende på husets storlek, typ och läge:
Villa 100–150 kvm: 7 000–9 000 kr
Villa 150–250 kvm: 9 000–12 000 kr
Villa över 250 kvm: 12 000–18 000 kr
Fritidshus: 5 000–8 000 kr
Radhus eller kedjehus: 6 000–9 000 kr
Till grundbesiktningen tillkommer ofta extramoduler:
- Radonmätning: 400–800 kr (kräver 60 dagar, beställs separat)
- Elbesiktning: 2 000–4 000 kr
- Fuktmätning med inborrade mätare: 1 000–2 000 kr
- Drönarbeläggning av tak: 1 500–3 000 kr
En komplett genomgång med alla extramoduler kan alltså kosta 15 000–20 000 kr – men det är i de flesta fall väl investerade pengar mot bakgrund av vad ett missat fuktproblem kan kosta.
Vem betalar överlåtelsebesiktningen?
I Sverige är det tradition att köparen betalar överlåtelsebesiktningen. Det är köparen som anlitar besiktningsmannen och köparen som äger protokollet.
Säljaren kan beställa en förbesiktning – en besiktning gjord innan huset läggs ut till försäljning. Det är positivt men det ersätter inte köparens egen besiktning. Du ska alltid ha din egna besiktning av din egna besiktningsman.
Hur väljer du rätt besiktningsman?
Det viktigaste valet du gör inför en husbesiktning är vem som utför den. Det finns stora skillnader i kompetens, noggrannhet och oberoende.
Certifiering – välj en besiktningsman certifierad av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller RISE. Certifieringen innebär att besiktningsmannen uppfyller grundläggande krav på utbildning och erfarenhet.
Oberoende – anlita inte en besiktningsman som mäklaren rekommenderar utan att kontrollera att de är oberoende. En besiktningsman som jobbar nära mäklaren har ekonomiska incitament att hålla affären vid liv. Välj en besiktningsman du hittat själv.
Erfarenhet av hustypen – en besiktningsman med erfarenhet av 1960-talshus ser saker som en generalist missar. Fråga om de har erfarenhet av just den typ av hus du ska besiktiga.
Var med under besiktningen – gå alltid med besiktningsmannen under hela genomgången. Du lär dig oerhört mycket och kan ställa frågor direkt. En besiktningsman som inte vill ha dig med är ett varningstecken.
Vad händer om besiktningsmannen missar något?
Om besiktningsmannen missar ett fel som borde ha hittats vid en noggrann besiktning kan du ha rätt till ersättning från besiktningsmannen. De flesta besiktningsmän har en ansvarsförsäkring för just det syftet.
Men det är svårt att bevisa och utfallet är osäkert. Det bästa skyddet är att välja rätt besiktningsman från start och att vara med under besiktningen.
Vad ska du göra om besiktningsmannen hittar fel?
Besiktningsprotokoll delas in i olika riskklasser. Olika bolags rapporter kan se lite olika ut, oftast förklaras det i protokollet. Ett exempel på struktur är:
Risk 1 – observationsanmärkning, inget akut men bör följas upp
Risk 2 – åtgärd rekommenderas inom 1–2 år
Risk 3 – åtgärd rekommenderas snarast
Ej inspekterbart – området kunde inte kontrolleras vid besiktningstillfället
Om besiktningsmannen skriver "ej inspekterbart" eller "fördjupad undersökning rekommenderas" – ta det på allvar. Det är inte ett sätt att säga att allt är okej. Det är ett sätt att säga att de inte vet.
Varje anmärkning med Risk 2 eller Risk 3 är ett förhandlingsargument. Begär ett prisavdrag som täcker åtgärdskostnaden, eller kräv att säljaren åtgärdar det innan tillträde.
Skillnaden mellan överlåtelsebesiktning och dolda fel
En överlåtelsebesiktning skyddar dig inte automatiskt mot dolda fel. Det är ett vanligt missförstånd.
Dolda fel är fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning och som avviker från vad du rimligen kunde förvänta dig givet husets ålder och pris. Säljaren ansvarar för dolda fel i tio år efter köpet.
Men om felet borde ha hittats vid besiktningen – och det inte gjordes – faller det på dig som köpare. Det är just därför val av besiktningsman spelar så stor roll.
Analysera objektet innan du bokar besiktning
En besiktning kostar 7 000–12 000 kr. Innan du lägger de pengarna är det värt att veta vad du ska fokusera på – och vilka risker som är störst baserat på husets byggnadsår och annonstext.
Analysera objektet gratis på Byggello – klistra in annonsen och få en lista på risker, vad besiktningsmannen bör kontrollera extra noga och konkreta frågor att ställa innan du skriver kontrakt.
Vill du veta mer om dolda fel och dina rättigheter? Läs vår artikel om dolda fel – vad är det och vad har du rätt till. Vill du förstå vad som faktiskt ingår i en besiktning? Läs vår artikel om husbesiktning – vad ingår och vad kostar det.