Du har vunnit budgivningen. Mäklaren ringer och säger grattis. Nästa steg är kontraktsskrivningen – och det är ett av de viktigaste momenten i hela köpprocessen.
Det är här affären blir bindande. Det är här misstag är dyra att rätta till. Och det är här många köpare skriver under utan att riktigt förstå vad de skriver under på.
Vad är ett köpekontrakt?
Köpekontraktet är det juridiskt bindande avtalet mellan köpare och säljare. När båda parter har skrivit under är affären i princip klar – det är svårt och dyrt att backa ur efter det.
Kontraktet regleras av Jordabalken och måste uppfylla ett antal formkrav för att vara giltigt:
- Det ska vara skriftligt
- Det ska innehålla uppgift om köpeskillingen
- Det ska innehålla en överlåtelseförklaring
- Båda parter ska skriva under
Saknas något av dessa formkrav är köpet ogiltigt.
Vad ingår i kontraktet?
Ett standardköpekontrakt innehåller vanligtvis:
Fastighetsbeteckning och adress – exakt vilken fastighet som säljs.
Köpeskilling – det pris ni kommit överens om. Beloppet ska stämma med vad som faktiskt betalas – att deklarera ett lägre belopp för att minska stämpelskatten är skattebrott.
Tillträdesdag – det datum du tar över fastigheten och nycklarna. Det är också dagen du betalar resten av köpeskillingen.
Handpenning – vanligtvis 10 procent av köpeskillingen som betalas vid kontraktsskrivningen. Handpenningen är en del av köpeskillingen och räknas av på slutlikviden vid tillträdet.
Inventarielista – vad som ingår i köpet. Vad som är fast och vad som är lösöre kan vara en källa till konflikt. Skriv in allt du kommit överens om – vitvaror, spis, garderober, utomhusbelysning.
Tillträdesbesiktning – om parterna kommit överens om en besiktning innan tillträdet ska det stå i kontraktet.
Villkor – eventuella villkor som ska vara uppfyllda för att köpet ska genomföras, till exempel ett finansieringsvillkor.
Finansieringsvillkor – och varför det är viktigt
Ett finansieringsvillkor (ibland kallat låneklausul) innebär att köpet är villkorat av att du beviljas lån på ett visst belopp. Om banken nekar dig lånet kan du häva köpet utan att förlora handpenningen.
I en het budgivning kan du ha blivit pressad att lägga ett bud utan villkor för att vara mer attraktiv. Det är en risk. Om du inte har ett godkänt lånelöfte på plats och inte lyckas finansiera köpet – förlorar du handpenningen.
Tumregeln: ha alltid ett giltigt lånelöfte innan kontraktsskrivningen. Om du ändå väljer att köpa utan finansieringsvillkor – se till att du verkligen kan finansiera köpet.
Handpenningen – vad händer om affären går i stöpet?
Handpenningen är 10 procent av köpeskillingen och betalas vid kontraktsskrivningen. Den är inte en deposition du kan kräva tillbaka hur som helst.
Om köparen backar ur utan giltig anledning kan säljaren behålla handpenningen som skadestånd.
Om säljaren backar ur har köparen rätt att kräva tillbaka handpenningen plus eventuellt ytterligare skadestånd.
Om ett villkor i kontraktet inte uppfylls – till exempel att finansieringsvillkoret inte kan uppfyllas – kan köpet hävas och handpenningen återbetalas.
Det är alltså viktigt att eventuella villkor är tydligt formulerade i kontraktet. Vaga villkor kan tolkas på olika sätt och leda till tvist.
Inventarielistan – undervärdera den inte
En av de vanligaste orsakerna till konflikt efter ett husköp handlar inte om dolda fel utan om vad som ingick i köpet.
Är spisen fast eller lös? Ingår varmvattenberedaren? Är trädgårdssoffan med eller tar säljaren den? Vad händer med den fristående boden?
Allt som inte är uppenbart fast monterat och inte är reglerat i kontraktet kan bli en tvist. Skriv in allt ni kommit överens om muntligt – det muntliga löftet är svårt att bevisa i efterhand.
Vad du ska göra innan du skriver under
Läs kontraktet noga – hela kontraktet, inte bara köpeskillingen och tillträdesdagen. Det låter självklart men görs sällan.
Kontrollera inventarielistan – stämmer allt du kommit överens om med säljaren?
Kontrollera tillträdesdatumet – kan du faktiskt flytta in det datumet? Har du löst ditt nuvarande boende?
Fråga om det finns pantbrev – vilka pantbrev finns uttagna på fastigheten och räcker de för ditt lån?
Ställ frågor – mäklaren är skyldig att svara på dina frågor. Förstår du inte något – fråga. Det är bättre att känna sig lite besvärlig nu än att ångra sig efter.
Tillträdesdagen – vad händer sen?
Kontraktsskrivningen är inte slutet – det är nästan slutet. Tillträdesdagen är dagen du betalar resten av köpeskillingen, skriver under köpebrevet och får nycklarna.
Det är också dagen du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet – det juridiska beviset på att du nu äger fastigheten.
Läs vår artikel om budgivning och vad du behöver ha klart i förväg om du ännu inte är där.
Kort sagt
Köpekontraktet är bindande från det att båda parter skrivit under. Läs det noga, kontrollera inventarielistan och se till att alla muntliga överenskommelser finns med. Ha ett giltigt lånelöfte på plats. Och förstå vad som händer med handpenningen om affären mot förmodan skulle gå i stöpet.