Mäklaren visar dig månadskalkylen. Den tar upp ränta och amortering. Ibland finns en rad som heter "driftkostnad" med ett runt tal utan förklaring. Det är den raden du ska ifrågasätta.
Driftkostnader är allt det kostar att äga och bo i ett hus utöver bolånet. För många husägare landar det på 5 000–10 000 kronor i månaden ovanpå räntan. Men spridningen är stor – och skillnaden beror nästan alltid på uppvärmningssystem och husets underhållsstatus.
Den här artikeln ger dig verkliga siffror att räkna med.
Vad ingår i driftkostnaden?
En fullständig driftkostnad för ett hus består av sex delar:
- Uppvärmning
- Hushållsel
- Vatten och avlopp
- Försäkring
- Sophämtning och avgifter
- Löpande underhåll
De flesta räknar på de fem första. Det är det sjätte som gör att ekonomin spricker.
Uppvärmning – den största variabeln
Uppvärmning är den post som varierar mest mellan olika hus. Vilket system huset har avgör mer än storlek och ålder. Även hur man använder huset, vilken temperatur, hur många man är och hur man ställt in det - kan ha stor betydelse.
Fjärrvärme kostar vanligtvis 15 000–30 000 kronor per år för en villa på 120–160 kvm. Priset varierar kraftigt beroende på kommun och leverantör. Bekvämt och förutsägbart men du är låst till nätets prissättning. Svängningar på priser för flis, pellets och briketter kan göra att priset i perioder stiger mycker.
Berg- eller luftvärmepump kostar 8 000–18 000 kronor per år i el beroende på storlek och hur välisolerat huset är. Bergvärme är dyrare att installera men billigare i drift. En bergvärmepump som fungerar bra är en av de bättre investeringarna ett hus kan ha.
Direktverkande el är det dyraste alternativet och vanligt i hus från 1970–1990-talet. Räkna med 25 000–50 000 kronor per år. Många av dessa hus ser billiga ut i inköp men är dyra att bo i. Konvertering till Vattenburet system med Värmepump kan kosta mycket, men det beror på förutsättningar.
Pellets eller ved kostar 10 000–20 000 kronor per år i bränsle men kräver mer tid och arbete av dig som ägare.
Uppvärmningssystemet ska alltid finnas med i energideklarationen – läs den innan du lägger bud.
Hushållsel
Utöver uppvärmningen förbrukar ett normalt hushåll el till belysning, vitvaror, laddning och annat. Räkna med 12 000–20 000 kronor per år för en familj i en villa. Äldre hus gamla vitvaror drar mer. Ett nytt hus med moderna vitvaror drar mindre.
Vatten och avlopp
Kommunal VA-avgift varierar kraftigt mellan kommuner. Generellt hamnar den på 5 000–12 000 kronor per år. Har huset eget vatten och avlopp – egen brunn och enskilt avlopp – är driftkostnaden lägre men du bär själv ansvaret för underhåll och eventuella krav på uppgradering. Det kan bli kostsamt om det är gammalt.
Villaförsäkring
En villaförsäkring kostar 4 000–8 000 kronor per år beroende på husets värde, storlek och var det ligger. Jämför alltid minst tre bolag – skillnaden i pris och villkor kan vara stor - men kom ihåg: försäkringsbolag ska vara där när det väl gäller, de billigaste vet du inte om det är bäst fören det som inte ska hända väl har hänt.
Sophämtning och övriga avgifter
Sophämtning, skorstensfejning och eventuell tomträttsavgäld tillkommer. Räkna med 1 500–4 000 kronor per år totalt beroende på kommun och situation.
Underhåll – posten nästan alla glömmer
Det är här de flesta husköpare räknar fel.
Ett hus åldras. Tak, fasad, fönster, värmesystem, köksutrustning – allt har en livslängd och ett utbytespris. Om du inte avsätter pengar löpande kommer du en dag att stå med en akut kostnad på 150 000 kronor för ett tak som inte kan vänta.
En tumregel som används inom fastighetsförvaltning: avsätt 0,5–1 procent av husets värde per år för underhåll. För ett hus värt 3 miljoner kronor är det 15 000–30 000 kronor om året, eller 1 250–2 500 kronor i månaden.
Hur mycket du faktiskt behöver avsätta beror på husets ålder och skick. Ett nybyggt hus behöver lite underhåll de första tio åren. Ett hus från 1960-talet med originaltag, originala fönster och en oljepanna är en annan historia. Det är precis det en husbesiktning ska hjälpa dig att förstå.
Vad kostar ett hus totalt per månad?
Här är ett räkneexempel för en villa på 140 kvm med bergvärme, köpt för 3 miljoner kronor:
- Ränta (3,5 %, 2,4 Mkr lån) – 7 000 kr/mån
- Amortering (2 %) – 4 000 kr/mån
- Bergvärme – 1 150 kr/mån
- Hushållsel – 1 250 kr/mån
- Vatten och avlopp – 650 kr/mån
- Villaförsäkring – 500 kr/mån
- Sophämtning m.m. – 200 kr/mån
- Underhållsreserv – 1 875 kr/mån
Totalt: cirka 16 600 kronor i månaden.
Utan underhållsreserven ser kalkylen bättre ut på pappret. Men pengarna försvinner inte – de skjuts bara fram, man kan se det som en underhållsskuld, för någon dag är man helt enkelt tvungen och t ex ett tak som läcker in är dyrare att byta än ett som inte läckt in.
Tre saker att kontrollera innan du lägger bud
1. Vilket uppvärmningssystem har huset? Det är den enskilt viktigaste frågan för driftkostnaden, vattenburet system är värt mest, bergvärme som uppvärmningskälla är effektivast. Detta finns i energideklarationen – men fråga också mäklaren och kontrollera vid visningen.
2. När byttes taket, fönstren och värmesystemet senast? Dessa tre poster kostar 150 000–500 000 kronor att åtgärda. Om de är gamla är det pengar du behöver ha i reserv – eller ta upp i prisförhandlingen.
3. Vad säger besiktningsprotokollet? Dolda fel och anmärkningar i protokollet kan ge dig en ledtråd om vad som väntar. Läs det noga.
Vill du veta vad just det huset du tittar på kan kosta att äga? Klistra in annonslänken i Byggello-analysatorn så går vi igenom riskerna och de dolda kostnaderna åt dig.